# מס רכישה בפורטוגל (IMT): כל מה שמשקיעים זרים צריכים לדעת על השינויים החדשים

*מהם העדכונים בחוק ואיך תדעו אם אתם זכאים להחזר מס על רכישת נדל"ן? המדריך המלא*

מהתאריך 25 במאי 2026 יחול מס רכישה (IMT) בשיעור קבוע של 7.5% על רוכשים שאינם תושבי מס בפורטוגל, בעת רכישת נכס למגורים. החוק מאפשר לקבל בחזרה את ההפרש ששולם ביתר ביחס למס הפרוגרסיבי הרגיל החל על תושבים, במידה והנכס מיועד להשכרה ובכפוף לעמידה בתנאים.

**בקצרה**

- מ-25.5.2026, תושבי חוץ משלמים IMT בשיעור קבוע של 7.5% על נכס למגורים.
- אם הנכס מיועד להשכרה בתנאים מסוימים, אפשר לקבל בחזרה את ההפרש מהמס הפרוגרסיבי.
- חלופה: מעבר תושבות מס לפורטוגל תוך שנתיים מהרכישה מזכה בהחזר מלא של התוספת.
- ההחזר רלוונטי לנכסים עד 1.15 מיליון אירו. מעל לכך אין הפרש, כי 7.5% חל גם על תושבים.

![מס רכישה IMT בפורטוגל למשקיעים זרים](https://portopro.net/Blog4.jpeg)

## מס רכישה IMT לתושבי חוץ: מה השתנה?

עד כה חלו על רוכשים זרים אותן מדרגות מס פרוגרסיביות שחלות על תושבי פורטוגל. מהתאריך 25.5.2026, רוכשים שאינם תושבי מס בפורטוגל ישלמו שיעור IMT קבוע של 7.5% על כל רכישת נכס למגורים, ללא קשר לשווי הנכס ובלי המדרגות והפטורים שמהם נהנים תושבים.

## איך מקבלים בחזרה את ההפרש? התנאים לזכאות

אם בכוונתכם להשכיר את הנכס, ניתן לקבל בחזרה את ההפרש בין ה-7.5% ששולמו לבין המס הפרוגרסיבי שהיה חל על תושב, בכפוף לעמידה מצטברת בארבעה תנאים:

- **שכר דירה מתון:** גובה שכר הדירה החודשי אינו יכול לעלות על 2,300 אירו.
- **מועד חתימת החוזה:** חוזה השכירות חייב להיחתם בתוך 6 חודשים ממועד הרכישה (החתימה על שטר המכר).
- **תקופת השכירות:** יש לשמור על סטטוס ההשכרה במשך 36 חודשים לפחות, בתוך 5 השנים הראשונות שלאחר הרכישה.
- **הגשת הבקשה לרשות המסים:** את בקשת ההחזר יש להגיש לרשות המסים (AT) בתוך 6 חודשים ממועד התקיימות התנאי, כלומר תחילת השכירות.

## מה מוחזר בפועל?

חשוב להבין: המדינה אינה מחזירה את כל ה-7.5%. המנגנון פועל כהחזר של ההפרש בין המס הקבוע של 7.5% שנגבה בתחילה, לבין המס הפרוגרסיבי (לפי מדרגות) שהיה מוחל על תושב מס מקומי.

סכום ההחזר משתנה בהתאם למחיר הנכס: בנכסים עד 1.15 מיליון אירו, הסכום המוחזר יכול לנוע בערך בין 10,000 ל-17,000 אירו. עבור נכסים שמחירם עולה על 1.15 מיליון אירו אין הפרש להחזר, שכן שיעור של 7.5% חל באופן שווה על תושבים ועל זרים.

## מנגנון חלופי: העברת תושבות מס

אם הקונה אינו מתכוון להשכיר את הנכס, עומדת בפניו דרך נוספת לקבלת פטור: אם יעביר את תושבות המס שלו לפורטוגל תוך שנתיים לכל היותר ממועד הרכישה, הוא יקבל את הזכות לבקש החזר מלא של תוספת המס ששילם, באותו אופן שבו מוענק ההחזר במסלול ההשכרה.

## איך מגישים בקשה, ומה קורה אם מפסיקים להשכיר?

1. **הגשת הבקשה:** ברגע שנחתם חוזה השכירות והוא נרשם ברשות המסים (בתוך חלון הזמן של 6 חודשים מהרכישה), מגישים לרשות המסים בקשה להחזר המס, על בסיס עותק החוזה (חוזה ארוך טווח ושכר דירה עד 2,300 אירו).
2. **עמידה בהתחייבות ל-3 שנים:** מדובר בתנאי המשכי, לא חד-פעמי: אתם מתחייבים לשמור על הנכס מושכר במצטבר במשך 36 חודשים, בתוך 5 השנים הראשונות שלאחר הרכישה.

**מה קורה אם הפסקתי להשכיר לפני שהשלמתי 36 חודשים?**

אם שכרתם את הנכס, הגשתם בקשה תוך 6 חודשים וקיבלתם החזר, אך לדוגמה לאחר שנה הפסקתם להשכיר ולא הגעתם ל-36 חודשי השכרה במצטבר, רשות המסים תדרוש את החזר המס בחזרה, בתוספת ריבית. הבקשה המוקדמת מבוססת על תחילת המימוש, והעמידה ב-3 השנים היא תנאי לשמירה בפועל על ההטבה. לפני שמתחילים בתהליך, כדאי לקבל [ליווי משפטי](https://portopro.net/he/lawyer) שיבחן את ההתחייבויות מול התוכניות שלכם לטווח הארוך.

## מדרגות מס הרכישה לתושבי פורטוגל

הטבלאות הבאות מציגות את מדרגות ה-IMT הרגילות, שחלות על תושבי מס בפורטוגל. זה הבסיס שמולו מחושב ההפרש הניתן להחזר.

### 1. דירת מגורים עיקרית וקבועה (Habitação Própria e Permanente)

מדרגות אלו חלות כאשר הנכס מיועד לשמש ככתובת המגורים הראשית והקבועה של הרוכש, ביבשת פורטוגל.

| מדרגת שווי הנכס (€) | שיעור מס שולי | סכום לקיזוז (€) |
| --- | --- | --- |
| עד 101,917 | 0% (פטור מלא) | €0 |
| 101,917 עד 139,412 | 2% | €2,038.34 |
| 139,412 עד 190,086 | 5% | €6,220.70 |
| 190,086 עד 316,772 | 7% | €10,022.42 |
| 316,772 עד 633,453 | 8% | €13,190.14 |
| 633,453 עד 1,102,920 | 6% (שיעור אחיד ללא קיזוז) | €0 |
| מעל 1,102,920 | 7.5% (שיעור אחיד ללא קיזוז) | €0 |

### 2. דירה להשקעה / בית שני (Habitação Secundária ou Arrendamento)

מדרגות אלו חלות על דירות המיועדות להשכרה, לבתי נופש, או לכל רכישה שאינה מוגדרת כמעון קבע.

| מדרגת שווי הנכס (€) | שיעור מס שולי | סכום לקיזוז (€) |
| --- | --- | --- |
| עד 101,917 | 1% | €0 |
| 101,917 עד 139,412 | 2% | €1,019.17 |
| 139,412 עד 190,086 | 5% | €5,201.53 |
| 190,086 עד 316,772 | 7% | €9,003.25 |
| 316,772 עד 607,528 | 8% | €12,170.97 |
| 607,528 עד 1,102,920 | 6% (שיעור אחיד ללא קיזוז) | €0 |
| מעל 1,102,920 | 7.5% (שיעור אחיד ללא קיזוז) | €0 |

## דגשים ועלויות נלוות שכדאי להכיר

- **מס בולים (Imposto de Selo):** בנוסף ל-IMT, חל מס בולים קבוע בשיעור של 0.8% על שווי העסקה.
- **הטבת IMT Jovem (עד גיל 35):** רוכשים עד גיל 35 הרוכשים דירה ראשונה למגורים עיקריים (HPP) זכאים לפטור מלא מ-IMT וממס בולים על שווי של עד 316,772 אירו. על החלק שבין 316,772 ל-633,453 אירו משולם מס חלקי בלבד, לפי מדרגת ה-8%.
- **אזורים אוטונומיים (מדיירה והאיים האזוריים):** מדרגות המס מותאמות מקומית, ותקרות הפטור גבוהות בכ-20% בהשוואה ליבשת.
- **רכישה באמצעות ישות במקלט מס:** כאשר הרכישה מתבצעת דרך ישות הרשומה בתחום שיפוט המוגדר "רשימה שחורה" (Blacklisted Jurisdiction), שיעור ה-IMT עומד על 10% אחיד, ללא מדרגות.

הנתונים במאמר מבוססים על אתר רשות המסים הרשמי של פורטוגל (Portal das Finanças), ומעודכנים לתאריך הפרסום. הכללים לעיל הם כללי אצבע. לפני הגשת בקשה להחזר או קבלת החלטה על סמך המידע, מומלץ להיוועץ בעורך דין או ביועץ מס.

רוצים לבדוק אם אתם זכאים להחזר מס הרכישה, או לקבל ליווי משפטי צמוד לאורך תהליך הרכישה וההשכרה?

- [שעת ייעוץ אישית](https://portopro.net/he/consultation)
- [ליווי משפטי](https://portopro.net/he/lawyer)

## שאלות נפוצות

**מי זכאי להחזר מס הרכישה?**

תושבי חוץ ששילמו IMT בשיעור הקבוע של 7.5% על נכס למגורים, ועומדים בתנאי ההשכרה (שכר דירה עד 2,300 אירו, חוזה שנחתם תוך 6 חודשים, ושמירה על 36 חודשי השכרה מתוך 5 שנים), או שמעבירים את תושבות המס שלהם לפורטוגל תוך שנתיים מהרכישה.

**כמה אפשר לקבל בחזרה?**

ההחזר הוא ההפרש בין ה-7.5% ששולמו לבין המס הפרוגרסיבי שהיה חל על תושב. עבור נכסים עד 1.15 מיליון אירו הוא נע לרוב בין 10,000 ל-17,000 אירו; מעל לכך אין הפרש, כי גם תושבים משלמים 7.5%.

**מה קורה אם אני מוכר את הנכס לפני תום 3 שנות ההשכרה?**

אם כבר קיבלתם את ההחזר אך לא השלמתם 36 חודשי השכרה מתוך 5 השנים הראשונות, רשות המסים תדרוש את הסכום בחזרה בתוספת ריבית.