Fiscalidade e Regulação

Imposto de Compra de Imóveis em Portugal (IMT): Tudo o que os Investidores Estrangeiros Precisam de Saber Sobre as Novas Alterações

Quais são as novidades na lei e como saber se tem direito a um reembolso do imposto sobre a compra de imóveis? O guia completo

Ola Labunets · Atualizado em: 17 de setembro de 2026 · 8 minutos de leitura

A partir de 25 de maio de 2026, passará a aplicar-se uma taxa fixa de Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) de 7,5% aos compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal, na compra de um imóvel para habitação. A lei permite recuperar a diferença paga a mais face ao imposto progressivo normal aplicado aos residentes, caso o imóvel se destine ao arrendamento e sejam cumpridas as condições.

IMT para Não Residentes Fiscais Estrangeiros: O Que Mudou?

Até agora, os compradores estrangeiros estavam sujeitos aos mesmos escalões progressivos que os residentes em Portugal. A partir de 25.5.2026, os compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal pagarão uma taxa fixa de IMT de 7,5% em qualquer compra de imóvel para habitação, independentemente do valor do imóvel e sem os escalões e isenções de que beneficiam os residentes.

Como Recuperar a Diferença: Condições de Elegibilidade

Se pretender arrendar o imóvel, é possível recuperar a diferença entre os 7,5% pagos e o imposto progressivo que seria aplicado a um residente, desde que sejam cumpridas cumulativamente quatro condições:

• Renda moderada: O valor da renda mensal não pode exceder 2.300 euros.

• Prazo para assinatura do contrato: O contrato de arrendamento tem de ser assinado no prazo de 6 meses a contar da data da compra (a escritura).

• Período de arrendamento: É necessário manter o estatuto de arrendamento durante pelo menos 36 meses, dentro dos primeiros 5 anos após a compra.

• Apresentação do pedido à Autoridade Tributária: O pedido de reembolso deve ser apresentado à Autoridade Tributária (AT) no prazo de 6 meses a contar da data em que a condição se verifica, ou seja, o início do arrendamento.

O Que É Reembolsado na Prática?

É importante perceber: o Estado não devolve a totalidade dos 7,5%. O mecanismo funciona como o reembolso da diferença entre a taxa fixa de 7,5% cobrada inicialmente e o imposto progressivo (por escalões) que seria aplicado a um residente fiscal local.

O valor do reembolso varia consoante o preço do imóvel: em imóveis até 1,15 milhões de euros, o montante reembolsado pode rondar entre 10.000 e 17.000 euros. Para imóveis com preço superior a 1,15 milhões de euros não há diferença a reembolsar, uma vez que a taxa de 7,5% se aplica igualmente a residentes e a estrangeiros.

Mecanismo Alternativo: Transferência da Residência Fiscal

Se o comprador não pretender arrendar o imóvel, existe uma outra via para obter alívio fiscal: transferindo a sua residência fiscal para Portugal no prazo máximo de dois anos a contar da data da compra, adquire o direito de pedir o reembolso total do agravamento de imposto que pagou, da mesma forma que o reembolso é concedido na via do arrendamento.

Como Pedir o Reembolso, e o Que Acontece se Deixar de Arrendar?

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   Apresentação do pedido: Assim que o contrato de arrendamento for assinado e registado na Autoridade Tributária (dentro do prazo de 6 meses a contar da compra), apresenta-se à Autoridade Tributária um pedido de reembolso do imposto, com base numa cópia do contrato (arrendamento de longa duração e renda até 2.300 euros).

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   Cumprimento do compromisso de 3 anos: Trata-se de uma condição contínua, não pontual: o comprador compromete-se a manter o imóvel arrendado durante um total acumulado de 36 meses, dentro dos primeiros 5 anos após a compra.

Escalões de IMT para Residentes em Portugal

As tabelas seguintes apresentam os escalões normais de IMT, aplicáveis aos residentes fiscais em Portugal. É a base sobre a qual é calculada a diferença passível de reembolso.

1. Habitação Própria e Permanente

Estes escalões aplicam-se quando o imóvel se destina a ser a morada de residência principal e permanente do comprador, em Portugal continental.

2. Habitação Secundária ou Arrendamento

Estes escalões aplicam-se a imóveis destinados a arrendamento, casas de férias, ou qualquer compra que não seja definida como residência permanente.

Outros Custos e Pontos a Ter em Conta

• Imposto de Selo: Para além do IMT, aplica-se um Imposto de Selo fixo de 0,8% sobre o valor da transação.

• Benefício IMT Jovem (até aos 35 anos): Compradores até aos 35 anos que adquiram a primeira habitação própria e permanente (HPP) beneficiam de isenção total de IMT e de Imposto de Selo até 316.772 euros. Sobre a parte entre 316.772 e 633.453 euros, paga-se apenas imposto parcial, ao escalão de 8%.

• Regiões Autónomas (Madeira e Açores): Os escalões de imposto são ajustados localmente, e os limiares de isenção são cerca de 20% mais elevados do que no continente.

• Compra através de entidade num paraíso fiscal: Quando a compra é feita através de uma entidade registada num território classificado como "jurisdição de lista negra" (Blacklisted Jurisdiction), a taxa de IMT é fixa em 10%, sem escalões.

Os dados deste artigo baseiam-se no site oficial da Autoridade Tributária de Portugal (Portal das Finanças), e estão atualizados à data de publicação. As regras acima são regras gerais. Antes de apresentar um pedido de reembolso ou tomar uma decisão com base nesta informação, recomenda-se a consulta de um advogado ou consultor fiscal.

Publicado pela primeira vez em: 17 de setembro de 2026

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