# Imposto de Compra de Imóveis em Portugal (IMT): Tudo o que os Investidores Estrangeiros Precisam de Saber Sobre as Novas Alterações

*Quais são as novidades na lei e como saber se tem direito a um reembolso do imposto sobre a compra de imóveis? O guia completo*

A partir de 25 de maio de 2026, passará a aplicar-se uma taxa fixa de Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) de 7,5% aos compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal, na compra de um imóvel para habitação. A lei permite recuperar a diferença paga a mais face ao imposto progressivo normal aplicado aos residentes, caso o imóvel se destine ao arrendamento e sejam cumpridas as condições.

**Resumo**

- A partir de 25.5.2026, os não residentes fiscais pagam uma taxa fixa de IMT de 7,5% sobre imóveis para habitação.
- Se o imóvel se destinar a arrendamento em certas condições, é possível recuperar a diferença face ao imposto progressivo.
- Alternativa: transferir a residência fiscal para Portugal no prazo de dois anos após a compra dá direito ao reembolso total do agravamento.
- O reembolso aplica-se a imóveis até 1,15 milhões de euros. Acima disso não há diferença, pois os 7,5% também se aplicam aos residentes.

![IMT em Portugal para investidores estrangeiros](https://portopro.net/Blog4.jpeg)

## IMT para Não Residentes Fiscais Estrangeiros: O Que Mudou?

Até agora, os compradores estrangeiros estavam sujeitos aos mesmos escalões progressivos que os residentes em Portugal. A partir de 25.5.2026, os compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal pagarão uma taxa fixa de IMT de 7,5% em qualquer compra de imóvel para habitação, independentemente do valor do imóvel e sem os escalões e isenções de que beneficiam os residentes.

## Como Recuperar a Diferença: Condições de Elegibilidade

Se pretender arrendar o imóvel, é possível recuperar a diferença entre os 7,5% pagos e o imposto progressivo que seria aplicado a um residente, desde que sejam cumpridas cumulativamente quatro condições:

- **Renda moderada:** O valor da renda mensal não pode exceder 2.300 euros.
- **Prazo para assinatura do contrato:** O contrato de arrendamento tem de ser assinado no prazo de 6 meses a contar da data da compra (a escritura).
- **Período de arrendamento:** É necessário manter o estatuto de arrendamento durante pelo menos 36 meses, dentro dos primeiros 5 anos após a compra.
- **Apresentação do pedido à Autoridade Tributária:** O pedido de reembolso deve ser apresentado à Autoridade Tributária (AT) no prazo de 6 meses a contar da data em que a condição se verifica, ou seja, o início do arrendamento.

## O Que É Reembolsado na Prática?

É importante perceber: o Estado não devolve a totalidade dos 7,5%. O mecanismo funciona como o reembolso da diferença entre a taxa fixa de 7,5% cobrada inicialmente e o imposto progressivo (por escalões) que seria aplicado a um residente fiscal local.

O valor do reembolso varia consoante o preço do imóvel: em imóveis até 1,15 milhões de euros, o montante reembolsado pode rondar entre 10.000 e 17.000 euros. Para imóveis com preço superior a 1,15 milhões de euros não há diferença a reembolsar, uma vez que a taxa de 7,5% se aplica igualmente a residentes e a estrangeiros.

## Mecanismo Alternativo: Transferência da Residência Fiscal

Se o comprador não pretender arrendar o imóvel, existe uma outra via para obter alívio fiscal: transferindo a sua residência fiscal para Portugal no prazo máximo de dois anos a contar da data da compra, adquire o direito de pedir o reembolso total do agravamento de imposto que pagou, da mesma forma que o reembolso é concedido na via do arrendamento.

## Como Pedir o Reembolso, e o Que Acontece se Deixar de Arrendar?

1. **Apresentação do pedido:** Assim que o contrato de arrendamento for assinado e registado na Autoridade Tributária (dentro do prazo de 6 meses a contar da compra), apresenta-se à Autoridade Tributária um pedido de reembolso do imposto, com base numa cópia do contrato (arrendamento de longa duração e renda até 2.300 euros).
2. **Cumprimento do compromisso de 3 anos:** Trata-se de uma condição contínua, não pontual: o comprador compromete-se a manter o imóvel arrendado durante um total acumulado de 36 meses, dentro dos primeiros 5 anos após a compra.

**O que acontece se deixar de arrendar antes de completar os 36 meses?**

Se arrendou o imóvel, apresentou o pedido no prazo de 6 meses e recebeu o reembolso, mas, por exemplo, deixou de arrendar ao fim de um ano sem atingir os 36 meses acumulados de arrendamento, a Autoridade Tributária exigirá a devolução do reembolso, acrescido de juros. O pedido antecipado baseia-se no início da implementação, mas o cumprimento efetivo da condição dos 3 anos é o que mantém o benefício. Antes de iniciar o processo, vale a pena obter [apoio jurídico](https://portopro.net/pt/lawyer) que avalie os compromissos face aos seus planos de longo prazo.

## Escalões de IMT para Residentes em Portugal

As tabelas seguintes apresentam os escalões normais de IMT, aplicáveis aos residentes fiscais em Portugal. É a base sobre a qual é calculada a diferença passível de reembolso.

### 1. Habitação Própria e Permanente

Estes escalões aplicam-se quando o imóvel se destina a ser a morada de residência principal e permanente do comprador, em Portugal continental.

| Escalão de Valor do Imóvel (€) | Taxa Marginal | Valor a Abater (€) |
| --- | --- | --- |
| Até 101.917 | 0% (isenção total) | €0 |
| 101.917 a 139.412 | 2% | €2.038,34 |
| 139.412 a 190.086 | 5% | €6.220,70 |
| 190.086 a 316.772 | 7% | €10.022,42 |
| 316.772 a 633.453 | 8% | €13.190,14 |
| 633.453 a 1.102.920 | 6% (taxa única, sem abatimento) | €0 |
| Acima de 1.102.920 | 7,5% (taxa única, sem abatimento) | €0 |

### 2. Habitação Secundária ou Arrendamento

Estes escalões aplicam-se a imóveis destinados a arrendamento, casas de férias, ou qualquer compra que não seja definida como residência permanente.

| Escalão de Valor do Imóvel (€) | Taxa Marginal | Valor a Abater (€) |
| --- | --- | --- |
| Até 101.917 | 1% | €0 |
| 101.917 a 139.412 | 2% | €1.019,17 |
| 139.412 a 190.086 | 5% | €5.201,53 |
| 190.086 a 316.772 | 7% | €9.003,25 |
| 316.772 a 607.528 | 8% | €12.170,97 |
| 607.528 a 1.102.920 | 6% (taxa única, sem abatimento) | €0 |
| Acima de 1.102.920 | 7,5% (taxa única, sem abatimento) | €0 |

## Outros Custos e Pontos a Ter em Conta

- **Imposto de Selo:** Para além do IMT, aplica-se um Imposto de Selo fixo de 0,8% sobre o valor da transação.
- **Benefício IMT Jovem (até aos 35 anos):** Compradores até aos 35 anos que adquiram a primeira habitação própria e permanente (HPP) beneficiam de isenção total de IMT e de Imposto de Selo até 316.772 euros. Sobre a parte entre 316.772 e 633.453 euros, paga-se apenas imposto parcial, ao escalão de 8%.
- **Regiões Autónomas (Madeira e Açores):** Os escalões de imposto são ajustados localmente, e os limiares de isenção são cerca de 20% mais elevados do que no continente.
- **Compra através de entidade num paraíso fiscal:** Quando a compra é feita através de uma entidade registada num território classificado como "jurisdição de lista negra" (Blacklisted Jurisdiction), a taxa de IMT é fixa em 10%, sem escalões.

Os dados deste artigo baseiam-se no site oficial da Autoridade Tributária de Portugal (Portal das Finanças), e estão atualizados à data de publicação. As regras acima são regras gerais. Antes de apresentar um pedido de reembolso ou tomar uma decisão com base nesta informação, recomenda-se a consulta de um advogado ou consultor fiscal.

Quer verificar se tem direito ao reembolso do IMT, ou obter acompanhamento jurídico ao longo do processo de compra e arrendamento?

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## Perguntas frequentes

**Quem tem direito ao reembolso do imposto de compra?**

Não residentes fiscais que pagaram a taxa fixa de IMT de 7,5% sobre um imóvel para habitação, e que cumpram as condições de arrendamento (renda até 2.300 euros, contrato assinado no prazo de 6 meses, e manutenção de 36 meses de arrendamento dentro de 5 anos), ou que transfiram a sua residência fiscal para Portugal no prazo de dois anos após a compra.

**Quanto é possível recuperar?**

O reembolso corresponde à diferença entre os 7,5% pagos e o imposto progressivo que seria aplicado a um residente. Para imóveis até 1,15 milhões de euros, ronda geralmente entre 10.000 e 17.000 euros; acima disso não há diferença, pois os residentes também pagam 7,5%.

**O que acontece se vender o imóvel antes de completar os 3 anos de arrendamento?**

Se já recebeu o reembolso mas não completou 36 meses de arrendamento dentro dos primeiros 5 anos, a Autoridade Tributária exigirá a devolução do montante, acrescido de juros.