# O Excel dos ricos: A matemática por trás do negócio imobiliário que vai mudar a sua perspetiva.

*Ou como multiplicar o seu capital com o dinheiro do banco investido em imóveis em Portugal.*

A maioria das pessoas acredita que, para ganhar muito dinheiro no imobiliário, é preciso ter milhões ou juntar-se a toda a família para comprar um prédio (dica: por favor, não faça isso). A verdade é que não é preciso um capital enorme e também não tem a ver com encontrar imóveis abaixo do preço de mercado ou com uma remodelação deslumbrante da cozinha.

Vou revelar-lhe o segredo dos investidores profissionais, e é mesmo muito simples de executar.

Um investidor inteligente nunca arrisca todo o seu dinheiro, ele usa o dinheiro de outras pessoas. **OPM: Other People's Money**  
E não me refiro a iniciar um esquema em pirâmide, mas sim a uma forma legal e acessível a qualquer pessoa com um rendimento razoável.

## Deixe o banco trabalhar por si!

Na verdade, [A hipoteca](https://portopro.net/pt/blog/mortgages-in-portugal), é o empréstimo com as melhores condições que conseguirá obter.

Quem vê o banco como uma entidade assustadora e a hipoteca como um fardo, está a perder o essencial.

> O banco é o seu melhor parceiro de negócios!

Para ilustrar, trago-lhe hoje os números reais de um dos negócios que fiz.  
Não foi fácil de concretizar e houve apostas pelo caminho (principalmente na forma de aprovações da Câmara Municipal que demoraram uma eternidade).

Mas antes de mergulharmos nos dados concretos, vamos aprender o conceito mais importante em investimentos com [alavancagem](https://portopro.net/pt/blog/real-estate-leverage-portugal) e é: **COC Cash-on-Cash**

## O que é, afinal, o Cash-on-Cash Return ou, em resumo, COC?

Se a rentabilidade total verifica o quanto o imóvel no seu todo rende, o índice Cash-on-Cash verifica algo muito mais pessoal e importante: **Quanto dinheiro a sua conta vê de volta por cada euro que realmente tirou do seu bolso.**

Este é o índice que mostra a eficiência do seu capital próprio, especialmente quando se contrai uma hipoteca ou financiamento.

### Como se calcula?

A fórmula é muito simples:

![Fórmula Cash-on-Cash: Fluxo de caixa anual líquido dividido pelo capital próprio total efetivamente investido, multiplicado por 100.](https://portopro.net/Blog5-formula.webp)

E agora voltamos aos números por trás do negócio. Aqui estão os dados concretos do projeto "Flip" (compra, remodelação e venda):

- **Aquisição do imóvel: **€161.000, centro do Porto, em 2024. Preço de oportunidade devido ao registo deficiente na Câmara Municipal.
- **Empreiteiro, arquiteto e licenças: **€91.500 (para o tornar legal e, em grande parte, demolir quase tudo e reconstruir).
- **Cozinha, casas de banho, mobiliário e imprevistos: **€18.000
- **Impostos: **€4.353
- **Custo total do projeto: €274.853.**

O nosso imóvel deslumbrante foi finalmente vendido por-**€378,000**.

![Distribuição de custos de um negócio de 'flip' no Porto: aquisição 59%, renovação e planeamento 33%, equipamento e melhorias 7%, impostos 2%, total €274,853](https://portopro.net/Blog5-costs.webp)

Agora, vamos falar do dinheiro a sério. Se tivéssemos investido o valor total do nosso próprio capital, teríamos registado um lucro de promotor de cerca de €103,000. É um retorno bonito de cerca de 37.5%. A maioria das pessoas abriria champanhe e iria dormir satisfeita.

## Mas é aqui que entra a magia da alavancagem.

Neste negócio, não investi todo o dinheiro do meu próprio capital. [Recebi do banco um financiamento de 70%](https://portopro.net/pt/calculator/mortgage) sobre o custo de aquisição + renovação (base de €246,000). O banco disponibilizou €172,200. Nós completámos o restante: os 30% restantes e as despesas adicionais (impostos, mobiliário, arquiteto, etc.). **No total, investi do meu próprio bolso apenas €102,653.**

Quando o nosso apartamento foi vendido por €378,000, reembolsámos o empréstimo ao banco (€172,200) e ficámos com €205,800 em caixa. Subtraindo os 102 mil euros que investimos inicialmente, ficámos com um lucro de €103,147. (Neste caso, não houve imposto sobre mais-valias)

Perceberam o que aconteceu aqui? Investimos 100 mil e trouxemos para casa mais de 100 mil euros em lucro **(O nosso COC aqui é de 100.4% de retorno sobre o capital próprio!)**. Pegámos no nosso dinheiro e simplesmente duplicámo-lo. Tudo isto aconteceu porque usámos 70% do dinheiro do banco para gerar um lucro de 100% para nós.

**Agora, não se enganem, este não é um negócio simples. É preciso trabalhar muito para isso**  
Desde encontrar um imóvel a um preço significativamente abaixo do valor de mercado, lidar com licenças na câmara municipal, hipoteca, acompanhamento da renovação, arrendamento do imóvel no período até à venda (aliás, não incluí isto no cálculo, mas há aqui um retorno anual adicional de cerca de 5%), encontrar compradores e negociar. Definitivamente, não é para todos.

Mas duplicar o capital por 2 (200%) é um dado impressionante. Fiz muitas folhas de cálculo de pequenos edifícios no Porto e nenhum deles atingiu um retorno como este.

## Mas! Antes de correrem para o banco, é preciso falar também sobre o risco.

> A alavancagem é como o fogo: pode disparar o seu retorno para o espaço, mas se não tiver cuidado, também pode queimá-lo.

Quando usa o dinheiro de outros, está, na verdade, a aumentar a sua exposição. O que acontece se a renovação atrasar alguns meses? Os juros do empréstimo continuam a ser cobrados todos os meses e a corroer o seu lucro de promotor?

E se forem descobertos problemas de infraestrutura que aumentem o orçamento para além do que planeou? Ou se o mercado arrefecer um pouco e demorar mais tempo a vender o imóvel? Em negócios alavancados, a sua margem de erro diminui significativamente. É precisamente por isso que, **o investimento imobiliário alavancado não é um casino**. Exige um planeamento financeiro rigoroso, amplas margens de segurança no orçamento e uma gestão de projeto apertada que não deixa espaço para surpresas caras.

## Perguntas frequentes

**O que é Cash on Cash (COC) em investimentos imobiliários?**

COC é uma métrica que verifica quanto dinheiro lhe retorna por cada euro de capital próprio que efetivamente investiu do seu bolso. Calcula-se da seguinte forma: fluxo de caixa anual líquido dividido pelo capital próprio total efetivamente investido, multiplicado por 100. Ao contrário do retorno total sobre o imóvel, mostra a eficiência com que o seu capital está a trabalhar, especialmente quando se contrai uma hipoteca.

**Como uma hipoteca aumenta o retorno no investimento imobiliário no Porto?**

Quando o banco financia parte do negócio, o investidor contribui com um valor menor do seu próprio capital, mas o lucro do imóvel permanece quase o mesmo. No negócio do artigo, com um financiamento de 70%, foi suficiente um capital próprio de €102,653, e o lucro de €103,147 transformou-se num retorno de 100.4% sobre o capital, em comparação com 37.5% sem financiamento.

**Quanto financiamento se pode obter com uma hipoteca em Portugal para um negócio como este?**

No negócio do artigo, o banco financiou 70% do custo de aquisição e renovação. A taxa de financiamento real depende do banco, da sua residência e do perfil de rendimentos, por isso é aconselhável verificar os números antecipadamente com a calculadora de hipotecas da PortoPro.

**O que é um negócio de 'flip' em imobiliário?**

Um negócio de 'flip' é a compra de um imóvel, a sua renovação e a venda com lucro. No exemplo do artigo, um imóvel no centro do Porto foi comprado por €161,000, o custo total do projeto foi de €274,853, e o imóvel foi vendido por €378,000.

**Quais são os riscos de um investimento imobiliário alavancado?**

A alavancagem também aumenta a exposição. Um atraso na renovação adiciona mais meses de juros, problemas de infraestrutura podem aumentar o orçamento, e um mercado que arrefece prolonga o tempo de venda. Por isso, um negócio alavancado exige um planeamento financeiro rigoroso, amplas margens de segurança no orçamento e uma gestão de projeto apertada.

**Um negócio como este é adequado para todos os investidores?**

Não. Exige encontrar um imóvel a um preço significativamente abaixo do valor de mercado, lidar com licenças na câmara municipal, hipoteca, acompanhamento da renovação, arrendamento até à venda e negociação com compradores. Quem não tem tempo ou uma equipa local no Porto precisa de acompanhamento profissional durante todo o processo.