10 Erros Comuns de Investidores Iniciantes em Imóveis em Portugal
E as soluções que o vão ajudar a evitá-los
“Só um tolo aprende com os seus próprios erros. Um homem sábio aprende com os erros dos outros.”
— Bismarck
No mundo do investimento imobiliário em Portugal, cada erro pode ter um impacto significativo tanto no bolso como na tranquilidade. Por isso, reuni para vocês 10 erros comuns e significativos que os investidores israelitas cometem — e as soluções que os vão ajudar a evitá-los.
- 1
Falta de conhecimento e capacidade para comparar imóveis
O erro: Comparar imóveis pelo preço por metro quadrado. Em Portugal existe um método diferente para calcular o preço por metro — muitas vezes um apartamento é anunciado com uma área bastante maior do que a real (quando são incluídas áreas que não deveriam entrar no cálculo). Outro erro comum é comparar o preço por metro de imóveis novos com imóveis antigos.
A solução: Aprenda o método de medição português, ou encomende uma pré-avaliação. Também pode fazer uma avaliação de valor de mercado.
- 2
Não compreender o sistema fiscal
O erro: Não considerar o imposto sobre rendimentos de arrendamento que os residentes em Israel têm de pagar em Israel. E não, a "convenção fiscal" não o isenta desse pagamento.
A solução: Verifique antecipadamente e consulte um contabilista, e decida qual o regime fiscal mais adequado para si. Não se esqueça de que a dedução da depreciação prejudica o imposto sobre mais-valias na venda!
- 3
Investir num negócio "barato" em zonas sem potencial
O erro: Os investidores são atraídos por preços baixos sem verificar a procura real de arrendamento ou de venda na zona.
Há pouco tempo veio ter comigo um investidor para fazer um estudo de viabilidade. Um promotor tinha-lhe oferecido um apartamento novo, a ser construído daqui a 3 anos, num bairro pouco atrativo, para dizer o mínimo, e a um preço de centro da cidade. É evidente que não seria possível arrendá-lo ou vendê-lo pelo preço que lhe foi apresentado, de forma alguma.
A solução: Faça um estudo de mercado independente, utilize as ferramentas disponíveis para análise de mercado, ou recorra a um profissional — nunca compre sem um estudo de viabilidade!
- 4
Falta de compreensão do processo de financiamento local
O erro: Submeter um pedido de hipoteca sem conhecer os requisitos específicos dos bancos em Portugal. Mesmo clientes com capital elevado já foram recusados na obtenção da hipoteca mais do que uma vez.
A solução: Trabalhe com um consultor financeiro local que saiba orientá-lo ao longo do processo e apresentar os documentos necessários antes mesmo de começar a procurar um imóvel. Recomenda-se começar pelo nosso guia sobre Hipotecas em Portugal.
- 5
Assinar o CPCV sem uma compreensão aprofundada
O erro: Assinar o contrato antes de obter a aprovação da hipoteca, de esclarecer a desocupação total do imóvel, e de confirmar todos os aspetos do contrato. O sinal não lhe será devolvido se não cumprir as condições do contrato!
A solução: Contrate sempre um advogado especializado da sua confiança em Portugal, que verifique todos os documentos legais, confirme que não existem dívidas sobre o imóvel nem inquilinos que não possam ser despejados, e o proteja no contrato.
- 6
Ignorar o custo total da transação
O erro: Focar-se apenas no preço de compra, sem ter em conta custos adicionais como obras, impostos, gestão e despesas notariais.
A solução: Elabore uma lista organizada de todos os custos previstos, e inclua-os no cálculo da sua rentabilidade. O nosso simulador de custos de compra vai ajudá-lo a ver o panorama completo antecipadamente.
- 7
Falta de planeamento da estratégia de saída
O erro: Comprar um imóvel sem pensar numa estratégia de saída (venda ou arrendamento).
A solução: Garanta que existe procura futura na zona, e esteja preparado para previsões de mercado a longo prazo.
- 8
Falta de compreensão das leis de arrendamento a longo prazo
O erro: Comprar um imóvel para arrendamento de longo prazo sem compreender os riscos envolvidos.
A solução: Estude os regimes fiscais, a forma de desocupação de inquilinos, e as leis aplicáveis a inquilinos doentes ou idosos. Consulte sempre um advogado.
- 9
Compra em planta para um "flip no papel"
O erro: Comprar um apartamento em construção com entrega futura, partindo do princípio de que será fácil e rápido revendê-lo na entrega.
Outro caso que me chegou: investidores compraram o direito a um apartamento num projeto futuro a um preço acima do mercado (porque não o conheciam), e pagaram um sinal. O projeto está previsto para ser entregue juntamente com cerca de 200 outras frações de uma só vez — a probabilidade de vender ao preço que esperavam é reduzida, e provavelmente nem sequer ao preço a que compraram. A situação complica-se, porque o rendimento deles não é suficiente para obter uma hipoteca para comprar o apartamento na prática — pelo que podem perder o sinal ou vender com prejuízo.
A solução: Estudo de mercado — sempre acertado. E ainda mais quando se compra um imóvel num país estrangeiro.
- 10
Ignorar a situação do mercado local
O erro: Investir sem se manter atualizado sobre as tendências e a situação do mercado local.
A solução: Acompanhe os dados de mercado, os preços dos imóveis e as rentabilidades regionais. Invista em zonas com procura crescente, não apenas com base em sensações. Quer manter-se atualizado? Subscreva a nossa newsletter.
Convido-vos a partilhar nos comentários: qual foi o maior erro que aprenderam este ano? Que dica dariam a um novo investidor?
Publicado pela primeira vez em: 4 de setembro de 2026
Comentários
Seja o primeiro a comentar.